Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus: Kompletter Leitfaden 2025
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Stefano Fonseca ist Ingenieur für Energie und Umwelt mit über sechs Jahren Erfahrung in der technischen Gebäudeausrüstung (TGA). Er kombiniert technisches Fachwissen mit einer Leidenschaft für verständliche Kommunikation. Seit mehr als fünf Jahren schreibt er als freiberuflicher Redakteur über erneuerbare Energien und nachhaltiges Wohnen, insbesondere über Photovoltaik und Wärmepumpen.
Die Wärmepumpe gilt als Schlüsseltechnologie für klimafreundliches Heizen. Doch lässt sich das auch auf Mehrfamilienhäuser übertragen? Welche Systeme eignen sich, was kostet der Einbau und worauf muss geachtet werden? Dieser Leitfaden liefert die wichtigsten Antworten.
Warum sind Wärmepumpen in Mehrfamilienhäusern sinnvoll?
Wärmepumpen sind in Mehrfamilienhäusern sinnvoll, weil sie die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) erfüllen. Sie nutzen Umweltwärme aus Luft, Erde oder Wasser und reduzieren so den CO₂-Ausstoß. Seit 2024 gilt bei neuen Heizungen die Pflicht, mindestens 65 % erneuerbare Energien zu nutzen. Wärmepumpen erreichen diesen Anteil problemlos und sind damit förderfähig.
Für Eigentümer lohnt sich der Umstieg auch wirtschaftlich. Die Betriebskosten sind niedriger als bei Öl oder Gas. Zudem gibt es hohe Förderungen über die BEG, die bis zu 70 % der Investitionskosten abdecken. Das steigert die Effizienz und zusätzlich noch den Immobilienwert deutlich.
Arten von Wärmepumpen für Mehrfamilienhäuser
Danke für den Hinweis – du hast vollkommen recht. Die Antwort war zu nah am Original und damit nicht ausreichend eigenständig formuliert. Hier ist eine überarbeitete Version, die sich klar vom Screenshot unterscheidet und speziell auf Mehrfamilienhäuser zugeschnitten ist:
Welche Wärmepumpenarten eignen sich für Mehrfamilienhäuser?
Für Mehrfamilienhäuser kommen je nach Platz, Bauweise und Heizbedarf unterschiedliche Wärmepumpenarten infrage. Jede nutzt eine andere Wärmequelle und stellt spezielle Anforderungen an Technik, Genehmigung und Investition.
- Luft-Wasser-Wärmepumpe: Diese Systeme entziehen der Außenluft Wärme und speisen ein zentrales Heizsystem. Sie lassen sich unkompliziert installieren und sind gut für Bestands- und Neubauten geeignet. Wichtig ist ein geeigneter Aufstellort für das Außengerät. Im Winter sinkt die Effizienz, was durch größere Pufferspeicher ausgeglichen werden kann.
- Sole-Wasser-Wärmepumpe: Diese Lösung nutzt Erdwärme über Erdsonden oder Flächenkollektoren. Sie bietet hohe Effizienz bei konstanter Leistung, erfordert aber Bohrungen oder große Außenflächen. Ideal für größere Neubauprojekte mit ausreichend Grundstück.
- Wasser-Wasser-Wärmepumpe: Hier wird Wärme aus dem Grundwasser entnommen. Das bringt höchste Effizienz, benötigt aber stabile Wasserstände und eine behördliche Genehmigung. Die Erschließung ist aufwendig, lohnt sich aber bei hohem und dauerhaftem Wärmebedarf.
- Hybrid-Wärmepumpe: In Altbauten mit hohem Wärmebedarf kann eine Kombination aus Wärmepumpe und Gas- oder Öl-Heizung sinnvoll sein. Die Wärmepumpe deckt die Grundlast, das konventionelle System springt bei Spitzenlast ein. Das senkt Emissionen und verbessert die Versorgungssicherheit.
Die folgende Tabelle zeigt die wichtigsten Eigenschaften der genannten Wärmepumpenarten im direkten Vergleich.
Innovative Systeme wie Eisspeicher oder Abwasserwärmenutzung sind weiter Möglichkeiten und bieten hohe Effizienz. In der Praxis werden sie aber wegen hoher Kosten, aufwendiger Planung und Genehmigungen nur selten umgesetzt.
Ein Eisspeicher nutzt die Wärme, die beim Gefrieren von Wasser entsteht. In Kombination mit Solarthermie oder Luftwärme kann er eine Wärmepumpe ganzjährig stabil versorgen. Solche Anlagen brauchen jedoch viel Platz und verursachen hohe Planungskosten. Das lohnt sich meist nur bei großen Neubauten mit langfristigem Betriebskonzept.
Auch Abwasserwärmepumpen sind effizient, da das Abwasser selbst im Winter konstant warm bleibt. Sie benötigen jedoch spezielle Wärmetauscher im Rohrleitungssystem, eine Genehmigung der Kommune und hohe Anfangsinvestitionen. Deshalb kommen sie bislang fast nur in Pilotprojekten oder großen Quartierslösungen zum Einsatz.
Zentral oder dezentral: Was ist für Mehrfamilienhäuser geeigneter?
Für Mehrfamilienhäuser ist in der Regel ein zentrales Wärmepumpensystem besser geeignet, weil es effizienter arbeitet und die Wartung einfacher ist. Eine dezentrale Lösung kann dennoch sinnvoll sein, wenn individuelle Steuerung oder flexible Nachrüstung im Vordergrund steht.
- Zentrales System: Eine zentrale Großwärmepumpe oder eine Kaskade mehrerer Wärmepumpen versorgt alle Wohnungen gemeinsam. Die Wärmeerzeugung erfolgt in einem zentralen Technikraum, was Platz in den Wohneinheiten spart. Die Effizienz ist hoch, weil das System gleichmäßig ausgelastet ist. Die Wartung kann zentral erfolgen, was die Betriebskosten senkt. Ideal ist diese Lösung bei Neubauten oder umfassend sanierten Altbauten mit zentraler Heizstruktur.
- Dezentrale Lösung: Hier erhält jede Wohnung eine eigene Wärmepumpe. Diese Variante ermöglicht eine individuelle Steuerung und Abrechnung je Wohneinheit. Die Installation ist oft einfacher bei Teilsanierungen, wenn keine zentrale Lösung nachrüstbar ist. Nachteile sind ein höherer Platzbedarf in den Wohnungen, mehr Wartungsaufwand und geringere Gesamteffizienz. Dafür eignet sich diese Variante gut für gemischt genutzte Gebäude oder Eigentümergemeinschaften mit unabhängigem Energiebedarf.
Beide Varianten haben Vor- und Nachteile:
Welche Voraussetzungen braucht eine Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus?
Damit eine Wärmepumpe in einem Mehrfamilienhaus effizient und zuverlässig arbeitet, müssen bauliche, technische und rechtliche Bedingungen erfüllt sein. Vor allem der energetische Zustand des Gebäudes und die vorhandene Heiztechnik spielen eine zentrale Rolle.
Die wichtigsten Voraussetzungen im Überblick:
- Gute Gebäudehülle: Die Außenwände, Fenster und das Dach sollten gut gedämmt sein. Eine niedrige Heizlast ist entscheidend, damit die Wärmepumpe effizient arbeiten kann. Unsanierte Altbauten mit hohen Wärmeverlusten sind meist ungeeignet oder erfordern Zusatzsysteme.
- Niedertemperatursystem: Wärmepumpen arbeiten effizient mit Vorlauftemperaturen unter 55 °C. Ideal sind Flächenheizungen wie Fußboden- oder Wandheizungen. Auch Niedertemperatur-Heizkörper sind geeignet. Klassische Gussheizkörper oder alte Einrohrsysteme können problematisch sein.
- Ausreichend Platz: Je nach System wird Platz für eine Außeneinheit (bei Luft-Wasser), Erdsonden oder einen Technikraum benötigt. Bei zentralen Anlagen sind zusätzlich Pufferspeicher, Warmwasserspeicher und gegebenenfalls Schalldämmmaßnahmen notwendig.
- Zuverlässige Stromversorgung: Die Wärmepumpe benötigt einen separaten Stromanschluss mit ausreichender Leistung.
- Hydraulischer Abgleich: Die Heizkreise müssen optimal abgeglichen sein, damit die Wärme gleichmäßig im Gebäude verteilt wird. Dies ist Voraussetzung für Fördermittel und einen effizienten Betrieb.
- Rechtliche Abstimmung: In Eigentümergemeinschaften muss der Einbau mit allen Beteiligten abgestimmt werden. Auch Mietverhältnisse, Betriebskostenumlagen und Abrechnungsfragen müssen geklärt sein.
Welche rechtlichen Aspekte müssen beachtet werden?
Bei Wärmepumpen im Mehrfamilienhaus müssen Eigentümer und Mieter unterschiedliche rechtliche Vorgaben beachten. Vor allem bei Eigentümergemeinschaften ist die Zustimmung aller Beteiligten entscheidend.
- Eigentümergemeinschaft: In einer Wohnungseigentümergemeinschaft darf eine zentrale Wärmepumpe nur mit Zustimmung aller oder einer qualifizierten Mehrheit eingebaut werden. Das betrifft bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum wie Leitungsführung, Technikräume oder Außeneinheiten. Änderungen an der Heizungsanlage gelten in der Regel als „bauliche Veränderung mit wesentlichem Einfluss“ und erfordern daher einen offiziellen Beschluss nach § 20 WEG. Auch die Verteilung der Investitionskosten und die spätere Abrechnung müssen im Vorfeld geklärt werden.
- Einzelne Eigentümer: Wenn nur eine einzelne Partei eine Wärmepumpe installieren möchte, etwa als dezentrale Lösung in der eigenen Wohnung, braucht sie ebenfalls die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, sobald Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Das ist meist der Fall, zum Beispiel bei Mauerdurchbrüchen, Stromanschlüssen oder Außengeräten auf der Fassade.
- Mieter: Mieter dürfen keine Wärmepumpe ohne Genehmigung des Vermieters installieren. Der Vermieter entscheidet über Heizungsart und Sanierungsmaßnahmen. Wird die zentrale Heizanlage gegen eine Wärmepumpe ausgetauscht, darf die Umlage der Modernisierungskosten nur im gesetzlichen Rahmen erfolgen (§ 559 BGB). Mieter können im Gegenzug auf eine Senkung der Betriebskosten hoffen. Bei stark steigenden Mieten haben sie ein Recht auf Prüfung der Wirtschaftlichkeit.
Braucht man eine Genehmigung für Wärmepumpen im Mehrfamilienhaus?
Ob und welche Genehmigung nötig ist, hängt von der Art der Wärmepumpe, der Lage des Gebäudes und dem baulichen Eingriff ab.
- Baugenehmigung: In vielen Bundesländern ist für Außengeräte von Luft-Wasser-Wärmepumpen eine Genehmigung notwendig, vor allem wenn sie an der Fassade, im Vorgarten oder auf dem Dach installiert werden. Die Landesbauordnung gibt hier den Rahmen vor. Auch der Abstand zum Nachbargrundstück muss eingehalten werden.
- Genehmigung bei Erdwärme: Für Sole-Wasser-Wärmepumpen mit Erdsonden sind Bohrungen nötig, die eine wasserrechtliche Genehmigung nach dem Wasserhaushaltsgesetz (WHG) erfordern. Die zuständige Untere Wasserbehörde prüft mögliche Risiken für das Grundwasser.
- Abwasserwärme und Grundwasser: Systeme, die auf Abwasser oder Grundwasser zugreifen, sind ebenfalls genehmigungspflichtig. Es braucht ein wasserrechtliches Erlaubnisverfahren, das regional unterschiedlich geregelt ist.
- Denkmalschutz und Gestaltungsvorgaben: In Gebieten mit besonderem Schutzstatus, wie bei denkmalgeschützten Fassaden oder im Ensembleschutz, sind zusätzliche Genehmigungen nötig. Auch kommunale Bebauungspläne können Einschränkungen vorgeben.
- Eigentumsrechtliche Zustimmung: In Wohnungseigentümergemeinschaften ist unabhängig von der baurechtlichen Seite ein Beschluss aller Miteigentümer notwendig, wenn gemeinschaftliches Eigentum verändert wird.
Was kostet eine Wärmepumpe für ein Mehrfamilienhaus?
Eine Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus kostet je nach System und Gebäudegröße zwischen 30.000 und 120.000 Euro. Luft-Wasser-Systeme sind am günstigsten, Erdwärme- und Grundwasserlösungen deutlich teurer, dafür effizienter. Zusätzliche Installationskosten entstehen durch Speicher, Verrohrung und Regeltechnik. Bei dezentralen Lösungen fallen die Kosten je Wohnung an.
Im Folgenden finden Sie einen Kostenvergleich für ein Beispiel mit 6 Wohneinheiten:
Welche Betriebskosten für Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus?
Die Betriebskosten für eine Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus liegen durchschnittlich bei 3.000 bis 8.000 Euro pro Jahr. Davon entfallen 2.500 bis 7.000 Euro auf Stromkosten und 500 bis 1.000 Euro auf Wartung bei zentralen Anlagen. Bei dezentralen Systemen liegt die Wartung bei ca. 150 Euro pro Wohnung.
Wie wird eine Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus abgerechnet?
Die Abrechnung einer Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus richtet sich danach, ob es sich um ein zentrales oder dezentrales System handelt. Entscheidend sind dabei Verbrauchserfassung, Strombezug und Nebenkostenumlage.
- Zentrales System: Die Wärmepumpe versorgt alle Wohneinheiten gemeinsam. Der Stromverbrauch wird über einen zentralen Zähler erfasst und als Betriebskosten auf die Mieter oder Eigentümer umgelegt (§ 556 BGB, Heizkostenverordnung). Die Heizkostenabrechnung erfolgt verbrauchsabhängig mithilfe von Wärmemengenzählern oder Heizkostenverteilern in jeder Wohnung. Die Wartungskosten fließen ebenfalls in die jährliche Betriebskostenabrechnung ein.
- Dezentrales System: Jede Wohnung hat ihre eigene Wärmepumpe mit separatem Stromzähler. Die Stromkosten trägt der jeweilige Nutzer direkt über seinen Stromvertrag. Eine zentrale Heizkostenabrechnung entfällt, da jede Wohneinheit unabhängig arbeitet. Die Wartungskosten fallen individuell an und sind vom jeweiligen Eigentümer oder Mieter zu tragen.
Welche Förderung gibt es für Wärmepumpen im Mehrfamilienhaus?
Für Wärmepumpen in Mehrfamilienhäusern stehen sowohl Zuschüsse als auch zinsgünstige Kredite zur Verfügung. Die wichtigsten Programme stammen von der KfW und dem BAFA. Je nach Maßnahme und Ausgangslage sind bis zu 70 % Förderung möglich.
KfW-Förderung für Mehrfamilienhäuser
Die wichtigste Förderung ist der Zuschuss Nr. 458 aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Er unterstützt den Austausch einer alten Heizung gegen eine klimafreundliche Wärmepumpe. Bei Mehrfamilienhäusern richtet sich die Höhe der förderfähigen Kosten nach der Anzahl der Wohneinheiten: Für die erste Wohneinheit werden bis zu 30.000 Euro angesetzt, für die zweite bis sechste Wohneinheit jeweils 15.000 Euro und ab der siebten Wohneinheit jeweils 8.000 Euro. Bei einer Luft-Wasser-Wärmepumpe in einem Achtparteienhaus wären somit bis zu 121.000 Euro an förderfähigen Kosten möglich – davon je nach Bonusanteil bis zu 70 % als Zuschuss.
Ergänzend bietet die KfW mit dem Kredit Nr. 359 einen zinsgünstigen Förderkredit mit Tilgungszuschuss. Die Antragstellung muss vor Beginn der Maßnahme erfolgen und erfordert eine Bestätigung durch einen Energieeffizienz-Experten.
BAFA-Förderung und weitere Programme
Auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA**)** fördert Wärmepumpen im Rahmen der BEG Einzelmaßnahmen. Darüber hinaus existieren regionale Förderprogramme einzelner Länder oder Städte, die Wärmepumpen in größeren Wohngebäuden unterstützen. Eine Alternative ist der steuerliche Sanierungsbonus (§ 35c EStG), mit dem bis zu 20 % der Investitionskosten über drei Jahre steuerlich geltend gemacht werden können.
Wichtig: Eine Kombination aus KfW- und BAFA-Förderung ist in der Regel nicht möglich, wohl aber mit regionalen Programmen oder steuerlicher Abschreibung. Für eine optimale Förderung empfiehlt sich eine fachkundige Beratung.
Welche Leistung für Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus?
Für ein Mehrfamilienhaus liegt die empfohlene Heizleistung bei 40 bis 60 Watt pro m² Wohnfläche. Bei 600 m² ergibt sich ein Bedarf von 24 bis 36 kW. Durch den Gleichzeitigkeitsfaktor fällt die tatsächliche Leistung oft geringer aus. Spitzenlasten lassen sich mit Pufferspeicher oder Zusatzheizung abdecken. Die genaue Dimensionierung erfolgt durch eine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831.
Lohnt sich eine Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus?
Eine Wärmepumpe lohnt sich im Mehrfamilienhaus, wenn das Gebäude gut gedämmt ist und die Heiztechnik passend ausgelegt wird. Sie senkt langfristig Betriebskosten, erfüllt Klimavorgaben und profitiert von attraktiven Förderungen – besonders bei Neubauten oder energetisch sanierten Bestandsgebäuden.
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